Aspectes clau de la nova Llei Hipotecària
El passat 17 de juny va entrar en vigor la nova Llei Reguladora de Contractes de Crèdit Immobiliari que pretén incorporar a la legislació espanyola les mesures de protecció als consumidors de productes financers establertes per la Directiva 2017/17 de la Unió Europea.
Aquesta llei pretén adaptar la legislació hipotecària a les mesures de protecció dels consumidors de productes hipotecaris davant d’abusos per part d’entitats bancàries. Després dels diversos escàndols produïts al nostre país, com les clàusules terra, interessos de demora exorbitants, l’aplicació injustificada de la clàusula de venciment anticipat o la comercialització d’hipoteques amb clàusules considerades abusives, aquesta llei vol protegir als clients davant una llei que era clarament desfavorable.
Tot i el pas endavant amb la nova llei, hi ha aspectes de la llei que encara no han arribat al nivell de protecció desitjat. Alguns dels punts més rellevants de la llei són:
- Amortització anticipada
Actualment, la norma hipotecària estableix que la comissió que aplica l’entitat sobre l’amortització anticipada de capital és, com a màxim, el 0,50% del capital amortitzat si l’amortització total o parcial es fa durant els primers 5 anys de vigència de la hipoteca i del 0,25% per a qualsevol amortització posteriors a aquests primers cinc anys.
La nova llei modifica aquests percentatges i terminis i diferencia entre hipoteques a tipus d’interès fixe o a tipus variable.
- a) Hipoteques a tipus variable
En aquest cas, les comissions per amortització passen a ser de, com a màxim:
- El 0,15% del capital amortitzat si l’amortització es produeix durant els primers 5 anys de vigència de la hipoteca, desapareixent després aquesta comissió per a amortitzacions posteriors
o bé
- el 0,25% del capital amortitzat durant els primers3 anys de la hipoteca, desapareixent igualment després d’aquest període inicial
- b) Hipoteques a tipus fixe
La comissió serà d’un màxim del 2% del capital amortitzat durant els primers 10 anys i d’un 1,5% en cas d’amortitzacions posteriors.
Cal dir que en el cas de les hipoteques a tipus fix, la comissió sobre amortitzacions només serà aplicable en cas que l’import d’aquesta penalització sigui inferior a la pèrdua financera que experimenti l’entitat amb aquesta operació.
- Transformar una hipoteca a tipus variable en una a tipus fix
La norma pretén abaratir el cost d’aquesta operació i limitar l’import de la comissió que l’entitat pugui aplicar-nos. Així, l’única penalització que se’ns podrà aplicar serà d’un 0,15% sobre el capital pendent d’amortització si aquesta transformació es produeix durant els tres primers anys de constitució de la hipoteca. Més enllà d’aquests tres anys, la penalització desapareix.
La nova llei contempla que aquesta modificació tingui una aplicació retroactiva i es puguin acollir a les noves condicions les hipoteques constituïdes amb anterioritat a l’entrada en vigor de la norma.
Ara bé, la futura llei hipotecària no preveu cap limitació a la comissió per novació referent a hipoteques formalitzades a tipus fix que es pretenguin modificar per passar a ser de tipus d’interès variable.
- Vinculació i assegurances
Sobre la tradicional pràctica per part de les entitats de condicionar la concessió d’un crèdit hipotecari a la contractació de determinats productes financers i, especialment, assegurances, la nova llei hipotecària es mostra molt menys taxativa del que ho ha estat la jurisprudència comunitària a l’hora de qualificar el caràcter abusiu d’aquesta imposició.
La futura llei autoritza a les entitats a exigir la contractació d’una assegurança de llar (cobertura sobre danys) i de vida (protecció front a impagaments derivats d’una defunció) però desactiva l’obligatorietat de que aquestes assegurances hagin de ser concertades amb l’entitat que atorga el préstec. Això sí, les prestacions de les assegurances que contractem han de cobrir les exigències del banc i, per tant, tenir característiques anàlogues a les assegurances que oferta la pròpia entitat.
Respecte altres productes financers vinculats a la hipoteca -targetes de crèdit, etc.- la nova llei estableix de forma molt ambigua que només podran ser oferts en cas que «comportin un clar benefici pels prestataris», sense altres especificacions.
Tributació de la subrogació d’entitat
Una de les formes de subrogació d’una hipoteca és la d’entitat, traspassar el préstec hipotecari d’una entitat a l’altra amb la possibilitat de renegociar algunes de les condicions amb el nou banc. Fins ara, aquesta operació estava exempta de tributació, però la nova llei modifica la situació i crea un tribut específic. La despesa generada per l’operació es prorratejarà entre les dues entitats segons la durada del crèdit i el moment en què es produeixi la subrogació. La base imposable del nou tribut serà el deute (capital més interessos) que quedi per pagar.
Despeses de constitució
Tot i que aquesta matèria ja ha estat regulada via RDL després de la polèmica generada al Tribunal Suprem, la nova llei recull les disposicions ja conegudes: el client haurà de fer-se càrrec de les despeses de taxació mentre que l’entitat haurà d’abonar els honoraris de gestoria, els aranzels notarials, l’import de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (AIJD) i les despeses de registre.
La norma especifica que aquestes mesures només afectaran a les hipoteques constituïdes amb posterioritat a l’entrada en vigor de la nova llei, sense efectes retroactius.
Notari i registrador
D’una banda, el client haurà de rebre l’esborrany del contracte hipotecari amb una antelació mínima de 10 dies abans de la data prevista de signatura. Un cop rebut l’esborrany, el client rebrà assessorament gratuït sobre les característiques de la hipoteca i la presència de clàusules que puguin tenir una afectació negativa sobre els seus interessos per part de la notaria on s’hagi de signar el préstec. I un cop rebuda aquesta informació, el client haurà de signar un document on admeti haver comprès tota la informació que se li hagi proporcionat. Sense la signatura d’aquest document, no es podrà formalitzar l’escriptura de préstec hipotecari. També el registrador tindrà l’obligació d’anul·lar la formalització del contracte en absència d’aquesta declaració o davant la presència de clàusules abusives.
Interessos de demora
La nova Llei hipotecària limita els interessos de demora -els que s’apliquen sobre els impagaments de quotes- adoptant el criteri que de fa temps ha exhibit el Tribunal Suprem al respecte. En aquest sentit, els interessos de demora no podran superar per més de tres vegades l’interès remuneratori, és a dir, el tipus d’interès que s’aplica a la hipoteca. Així, per exemple, en cas d’una hipoteca constituïda amb un tipus fix d’interès del 2%, els interessos de demora no poden anar més enllà del 6%.
Hipoteques multidivisa
La nova llei preveu que els titulars d’hipoteques multidivisa constituïdes amb posterioritat a l’entrada en vigor de la norma puguin sol·licitar en qualsevol moment de vida del préstec la seva conversió a euros. Malauradament, malgrat són milers i milers d’afectats a tot l’Estat, el projecte de llei no preveu una aplicació retroactiva.Clàusula de venciment anticipat
En aquest cas, el projecte de Llei es limita a recollir la doctrina del Tribunal de Justícia de la Unió Europea que, reiteradament, ha fallat contra la legislació espanyola per no protegir adequadament els drets dels consumidors hipotecaris de l’Estat espanyol. Els bancs només podran aplicar la clàusula de venciment anticipat de la hipoteca per instar un procés d’execució hipotecària i desnonament fins a acreditar que el volum de l’impagament és d’una entitat suficient i prou gravetat respecte la quantitat total del préstec hipotecari.
Això significa que:
- En el decurs de la primera meitat de la hipoteca, el procediment d’execució només es podrà iniciar si el deute equival almenys a un3% del capital del préstec o a12 quotes hipotecàries.
- En la segona meitat de la hipoteca, l’impagament haurà de ser del 7% del deute o de 15 quotes.
Dació en pagament
La nova norma atorga a les parts la possibilitat d’acordar la dació però no estableix l’obligatorietat d’aplicar-la a les entitats.