Contracte de lloguer amb opció de compra i compra venda diferida en el temps

Agost 2015 – A part dels contractes de lloguer o compra venda més habituals, hi ha altres figures que presenten peculiaritats, com són el lloguer amb opció de compra i la compra venda diferida en el temps. Es tracta de figures que, en temps complicats econòmicament, quan els bancs són restrictius en la concessió de préstecs, es solen utilitzar. Comencem comentant el lloguer amb opció de compra. Es tracta d’una figura jurídica que inclou dos contractes: un contracte de lloguer, i un altre contracte d’opció de compra. Per tant, no estem parlant d’una compravenda, si no que les parts seran llogater i arrendatari. La propietat no es transmet fins que l’arrendatari decideix unilateralment exercir l’opció de compra i fer-la efectiva. I fins que aquesta opció no sigui exercida, el contracte es regula com un lloguer, amb els mateixos drets i obligacions per ambdues parts que regulen aquest tipus de contracte.

Serà necessari que les parts d’aquest contracte de lloguer amb opció de compra acordin tots els punts que poden afectar el contracte, com:

– Preu d’adquisició de la finca, o el que s’hagi convingut per concedir l’opció, així com les càrregues que pugui tenir l’objecte de compravenda.

– El termini màxim per exercir l’opció de compra.

També s’haurà de detallar molt bé l’objecte de la compra, i caldra tenir estipulada la “prima” que pot establir-se com a pagament a càrrec de l’arrendatari per la concessió, i que generalment es descompta del preu final a pagar.

En el cas de la compravenda diferida en el temps, mentre que el comprador ja disposa de l’immoble, el venedor encara no ha rebut la totalitat del preu de la venda de la seva propietat, per tant, la seguretat en que aquest pagament total es realitzi és molt important. El venedor/propietari podrá optar entre sèrie de garanties per assegurar el cobrament íntegre, com són:

– Les garanties personals, que donen al venedor (acreedor) un dret de crèdit en contra de tercer diferent al deutor, que assumeix el deute (avalen). Per tant, si el comprador no paga, es podrá anar contra un tercer per cobrar el deute.

– Les garanties reals, on el venedor podrá vincular l’immoble en qüestió per garantir el pagament. Aquí també es pot pactar per les parts que a falta de pagament, el contracte queda resolt. És a dir, es pot incloure una condició resolutoria expressa com a mètode de garantía. Si el comprador no paga el preu en els terminis pactats, la compravenda quedarà resolta. Això suposa que el comprador haurà de reintegrar l’immoble i el venedor haurà de retornar íntegrament el preu percebut, tot i que normalment s’estipula una clàusula d’indemnització per danys i perjudicis causats al venedor.

En conclusió, si s’opta per aquest tipus de contracte és vital pel propietari/venedor incloure garanties que assegurin el cobrament, com el pacte de reserva de domini o el retorn de la propietat, com una condició resolutoria expressa inscrita al Registre de la Propietat.

És per la importancia d’aquests contractes que resulta essencial conèixer perfectament les seves característiques i les lleis que els regeixen, així com detallar pormenoritzadament tots els aspectes que poden influir en el desenvolupament d’aquests acords entre les parts. L’assessorament d’un expert immobiliari és vital per garantir la nostra cobertura jurídica, tant d’una part com de l’altra.

Si tens dubtes, contacta amb Garrotxa Activa. Els teus assessors de confiança.